Dette kan en totalentreprenør gjøre for deg

---

I ethvert byggeprosjekt er det mange hensyn å ta. Enten du skal bygge et nytt lagerbygg på 5000 kvm, rehabilitere et eksisterende bilanlegg eller sette opp et bærekraftig kontorbygg i massivtre for første gang, er det viktig at hele byggeprosessen gjennomføres i henhold til dine ønsker, krav og budsjett. Av den grunn har vi skrevet denne guiden, slik at du kan få oversikten over entrepriseformer, ansvarsområder og hva vi som totalentreprenør kan gjøre for deg og ditt prosjekt.
 

---

Ulike entrepriseformer

Entrepriser er kort fortalt avtaler i et byggeprosjekt. Avtalene inngås mellom byggherre og entreprenør, eller mellom to entreprenører. Byggherren er oppdragsgiver og entreprenøren er leverandør. Her i landet deles de ulike entrepriseformene inn i to hovedkategorier: utførelsesentreprise og totalentreprise, hvor den store forskjellen ligger i plassering av prosjekteringsansvaret.
I en totalentreprise ligger prosjekteringsansvaret hos totalentreprenøren, mens i en utførelsesentreprise ligger dette hos byggherren. 

Her er en liste over de mest brukte entrepriseformene:

• Totalentreprise: Dette er byggeprosjekter der entreprenøren i sin avtale med byggherren påtar seg både prosjektering og utførelse. Byggherren har laget en funksjonsbeskrivelse, men uten å ha bestemt alt i detalj. I praksis betyr det at totalentreprenøren tar på seg store deler av risikoen for uventede forhold eller forhold som er uteglemt i prosessen, men har en utvidet rett til å velge materialer og tekniske løsninger. Byggherren har på sin side beskrevet hvilken funksjon prosjektet skal oppfylle.

• Generalentreprise: Byggherren engasjerer selv arkitekt og rådgivere, mens én enkelt entreprenør engasjerer aktører innen de øvrige fagene. Generalentreprenøren har ansvar for gjennomføringen av alt det utførende arbeidet, som omfatter alle fagene - både det bygningsmessige og det tekniske. Byggherren har relativt lite koordineringsansvar, men bærer størstedelen av risikoen for feil og mangler i prosjektet.

• Hovedentreprise: Hovedentreprenøren kommer først inn når byggefasen starter, og har den største entreprisekontrakten med byggherren. I tillegg til utførelsesjobben har hovedentreprenøren ansvar for oppfølging av HMS. Byggherren har på sin side, i tillegg til kontrakten med hovedentreprenøren, egne kontrakter på utvalgte entrepriser (fag). Det innebærer bla. ansvaret for koordineringen av disse entreprisene iht. hovedentreprenørens fremdriftsplan. Dette betyr i all hovedsak at byggherren har både ansvar for koordinering og risikovurdering gjennom hele byggeprosessen, i samsvar med hovedentreprenørens føringer.

• Delte/byggherrestyrte entrepriser: Denne entrepriseformen er en variant av hovedentreprisen. Forskjellen er at det inngås kontrakt direkte mellom byggherren og de enkelte bygningsmessige og tekniske fagene, i stedet for at de ligger som underentrepriser hos hovedentreprenøren. Byggherren er selv ansvarlig for koordineringen av arbeidene dem i mellom. Alle kontrakter mellom byggherren og entreprenører blir vesentlig større enn ved hovedentreprise, og dermed også byggherrens koordineringsbehov.

• Samspill til totalentreprise: En samlebetegnelse for kontrakter som forsøker å tilrettelegge for økt samarbeid mellom byggherre og entreprenør. Totalentreprenøren involveres tidlig i prosjektet for å kunne dra nytte av entreprenørens kompetanse og erfaringer i utviklingen av prosjektet. Vanligvis inngås det kontrakt hvor entreprenøren og byggherren er enig om en totalpris for prosjektet, også kalt målpris.
  
  
  
  

Hvorfor bør man velge totalentreprise?

Valg av entrepriseform er kanskje den viktigste avgjørelsen en oppdragsgiver tar i løpet av et byggeprosjekt, og er ofte et spørsmål om risikovurdering mellom byggherre og entreprenør. Det er i tillegg avgjørende for valget hvilken funksjonsfordeling og detaljstyring byggherren ønsker og har ressurser til. Det er etter vårt syn fordelaktig å ha en støttespiller som har evnen til å ta risikovurderinger av prosjektets usikkerhetsmomenter, og som tilbyr løsninger som effektiviserer byggemetoden. En erfaren og dyktig totalentreprenør gir kunden trygghet i hele prosessen, og kvalitetssikrer fremdriften i alle ledd.
Våre kunder skal rett og slett drive med det de er gode til - det er tidkrevende, byråkratisk og vanskelig å ha oversikten over alle lagene i en byggeprosess.

Om ikke det var nok, har vi listet opp flere grunner her:

• Byggherren har kun én kontraktspart å forholde seg til gjennom hele byggeprosessen.

• Totalentreprenøren vil alltid søke effektive løsninger som reduserer byggetiden og øker kvaliteten.

• Byggherren får et “entreprenørstyrt” byggeprosjekt med høy fokus på fremdrift, økonomistyring og lav risiko for byggherren.

• Totalentreprenøren leverer et såkalt nøkkelferdig bygg til avtalt tid og kvalitet. 

• Det er enklere å få et byggeprosjekt finansiert med en totalentreprenør på laget, siden ansvaret og risikoen ligger hos entreprenøren. Ved deling av ansvar i ulike utførelsesentrepriser, stiller bankene stort sett alltid strengere krav til egenkapital og ekstern byggekontroll.
  
  
  

Har du et prosjekt du ønsker å realisere?

Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat

Kontakt oss

Hva betyr samspillsentreprise, og hvorfor har det blitt så populært?

Samspillsentreprise er en gjennomføringsmodell hvor hovedidéen er at alle involverte parter engasjeres i tidlig fase, og at alle skal delta sammen om byggeprosjektets utvikling. I den tidlige fasen tas flere valg som får betydning for verdiskapningen av prosjektet. Resultatet av dette er ofte lavere kostnader og mindre risiko. Det er derfor nødvendig at alle involverte får et eierskap til prosjektets helhet, slik at de jobber mot samme mål.

En viktig forutsetning for samspillsentreprise er bruken av åpen bok-prinsippet, som gir alle parter fullt innsyn i prosjektets økonomi til enhver tid. Tanken er at byggherren oppnår eierskap til den fastsatte sluttkostnaden til prosjektet, såkalt målpris, og samtidig oppnår trygghet ved å delta i en åpen prosess ved utregningen.

En forutsetning ved samspillsentreprise er en sterkere involvering fra byggherren enn hva som er tilfelle i en tradisjonell totalentreprise. Byggherren må delta aktivt i hele prosjektet, ikke bare i prosjekteringsfasen. Dette stiller krav til byggherrens profesjonalitet og engasjement. 

Samspillsprosjekter kan organiseres på ulike måter, og de to mest vanlige modellene er samspill til totalentreprise og samspill med incitament.

• Samspill til totalentreprise: Modellen går ut på at alle involverte parter samarbeider i prosjektutviklingen fram til forprosjektet er ferdig, og det er fastsatt en målpris. Videre overtar en samspillsgruppe av prosjekterende og utførende ansvaret, samtidig som det skrives en totalentreprisekontrakt.

• Samspill med incitament: Modellen er lik samspill til totalentreprise fram til forprosjektet er ferdig og målprisen er fastsatt. Videre utføres nå i stedet arbeidene som ut fra “åpen bok-prinsippet”, hvor byggherren har innsyn i hele prosjektøkonomien.
  Dersom prosjektet er vellykket og gjennomføres til en lavere kostnad enn målprisen, fordeles fortjenesten mellom partene. Hvis målprisen derimot er overskredet, vil partene stå sammen om å dekke ekstrakostnaden.

  
  Grunnen til at samarbeidsmodellen har blitt så populær de siste årene, opplever vi er pga. det økende konfliktnivået i byggebransjen. Istedenfor å konkurrere om å få det største kakestykket, mener vi at det er mer lønnsomt for alle parter å bruke kreftene på å gjennomføre prosjektet mest mulig rasjonelt og effektivt. Med god og tydelig samhandling til grunn.

“Samspillsentreprise er en gjennomføringsmodell vi har lang erfaring med- faktisk så har vi helt tilbake til 1990-tallet levert byggeprosjekter basert på denne metoden. Vi hadde bare ikke et navn på det den gangen “

- Stig Gundersen, daglig leder i Norbygg

Hvorfor samspill er blitt så populært oppsummert:

• Entreprenøren vil kunne tilby sin kompetanse på gode løsninger fra starten i prosjektet, som igjen vil kunne gi færre feil og høyere kvalitet på sluttproduktet.

• Fokus på løsning og praktisk utførelse tidlig i prosjektet

• Mer effektiv risikohåndtering

• Partene vil ha større forståelse for hverandres utfordringer, som gir lavere konfliktnivå og færre tvister.

• Større budsjettsikkerhet på grunn av “åpen bok” -prinsippet.

• Effektiv bruk av kompetanse og ressurser

• Økt verdiskapning av prosjektet.

• Forutsigbar og god fremdrift gjennom hele prosjektet

“Logistikksenteret” I Fredrikstad er et eksempel på et byggeprosjekt basert på samspillentreprise.

Hva må byggherre selv ta ansvar for ved bygging av næringsbygg?

• Man må som byggherre være nøye med å sjekke entreprenørens referanser, erfaring og soliditet. Bruk alltid arkitekter og entreprenører med sentral godkjenning!

• Byggherren må bestemme seg for hvilken entrepriseform prosjektet skal baseres på. Valget på bør taes ut i fra egen kompetanse, ressurser og hvor gode rådgivere han eller hun har rundt seg. Velger man en form for utførelsesentreprise er det viktig at byggherren er klar over sine egne ansvarsområder i motsetning til feks i en tradisjonell totalentreprise, hvor byggherren så og si bare kan lene seg tilbake etter at totalentreprenøren er blitt engasjert. 

• Byggherren må være klar over sin egen rolle og opptre profesjonelt uansett entrepriseform. Vi opplever stor forskjell på de av kundene våre som har involvert et byggherreombud og de uten. Uansett hvor erfaren man er, er byggeprosjekt i næringsbransjen en komplisert prosess med mange involverte. Da er det godt for alle parter at byggherren har en profesjonell rådgiver som alle kan forholde seg til. 

• Ha en tydelig idé og god funksjonsbeskrivelse av prosjektet, men samtidig være åpen for forslag og endringer. Dette kommer igjen litt an på hvilken entrepriseform man går for, og i hvilken fase entreprenøren blir engasjert. Men generelt sett så er vår erfaring at jo tydeligere beskrivelsen er, desto enklere er det for entreprenøren å prosjektere riktig med realistisk fremdriftsplan til riktig pris.

• Vise engasjement og være til stede i byggeprosessen. Men vit også din egen besøkelsestid. Har man f eks. inngått en totalentreprise for et prosjekt, og forprosjektet er satt, vil alle endringer som ikke er beskrevet belastes byggherren. Det er derfor viktig at man har et godt og gjennomtenkt forprosjekt, og samtidig være klar over at alt utenom blir behandlet med endringsmeldinger fra totalentreprenøren.

• Sørg for at man har finansieringen på plass. For å oppnå dette må man først og fremst gjøre en realistisk risikovurdering av prosjektet, og sette opp en god tiltaksplan. Men det er vel så viktig å ha en totalentreprenør med på laget. Ved store og kompliserte byggeprosjekter krever de fleste bankene at risikoen ligger hos totalentreprenøren, for i det hele tatt å vurdere å lånefinansiere prosjektet ditt.

• Og for all del RESPEKTER tradisjonen om kransekakelag, ellers vet du ikke hva som dukker opp på det nyoppsatte taket - til spott og spe😀
  Men fra spøk til alvor - det er viktig å vise at man setter pris på alle som er med på å virkeliggjøre byggeprosjektet ditt, og det er akkurat hva en slik tradisjon er til for.

Norbygg er totalentreprenør på østlandet.

Vi har siden oppstart i 1979 levert hundrevis av nøkkelferdige næringsbygg i Viken fylke (tidligere Østfold), med mange prosjekter spredt rundt i de sentrale områdene Fredrikstad, Sarpsborg, Moss, Halden og Indre Østfold. I tillegg dekker vi store deler av gamle søndre Akershus fylke som Vestby, Ski og Ås. Vi har også levert rundt Oslo-regionen i områdene Asker, Aurskog, Lindeberg og Gardermoen. Vi er ikke stedbundne, men følger våre kunder.

Sentrale begreper brukt i artikkelen

• Byggherre

  Byggherren er oppdragsgiveren i et byggeprosjekt, og eier eiendommen som arbeidet utføres på.

• Entreprenør

  En byggherre benytter entreprenører for å utøve bygg- og anleggsarbeid. Det kan være en graver, murer, snekker, elektriker, rørlegger, taktekker, etc.

• Totalentreprenør

  En entreprenør som i tillegg til å utføre bygg-og anleggsarbeid, står for prosjekteringen.

• Sideordnet entreprenør

  I tilfeller der byggherre engasjerer to eller flere entreprenører som skal utføre arbeid samtidig på et prosjekt.

• Underentreprenør

  Leverandører/entreprenører som engasjeres av totalentreprenøren eller hovedentreprenøren.

• Rådgiver/konsulent

  Den som tar på seg å gi råd av byggeteknisk art, prosjektstyring og/eller byggeledelse. Konsulenten kan ta oppdrag som å prosjektere arbeidet, dvs. tegne, beskrive og beregne på arbeid som skal utføres.

• Samspillentreprise

  Benyttes om de situasjoner hvor byggherren skal ha fullstendig innsyn i entreprenørens kostnader og økonomi i prosjektet. description

• Prosjektering

  Betyr i byggebransjen det å planlegge, utforme, detaljtegne og beskrive et bygg. Etter gjeldende regler skal entreprenøren ikke utføre noe arbeid uten at det først kan dokumenteres at arbeidet er prosjektert.

• Ansvarsrett

  Retten til å påta seg oppgaver som ansvarlig søker. I byggesaker er det Plan- og bygningsetaten som godkjenner ansvarsrett.

• Målpris

  Sluttkostnaden partene i et byggeprosjekt skal styre mot, og har tillit til at prosjektet kan gjennomføres mot.

• Norsk Standard/NS

  Standard Norge er organisasjonen som utvikler og forvalter standarder i Norge, for bygg- og anleggsbransjen. Navnet på dokumentene betegnes som NS xxxx

• Byggherreombud

  Byggherreombud er byggherrens prosjektleder og “høyre hånd” i totalentrepriser. Vedkommende bistår bla. med vurderinger, utredninger og kontrolloppgaver.

Har du et prosjekt du ønsker å realisere?

Ta kontakt for et tilbud eller mer informasjon om
hvordan vi kan hjelpe deg på vei.

Kontakt →