Samspillsentreprise for næringsbygg

Samspillsentreprise øker i popularitet innen bygg- og anleggsbransjen - spesielt ved større og mer kompliserte næringsbygg. Så hva er egentlig en samspillsentreprise, og når er den hensiktsmessig?

Hva er en samspillsentreprise?

Først må vi til bunns i hva samspillsentreprise er, og enkelt fortalt er det mer en gjennomføringsmodell enn en bestemt kontraktsform, slik vi kjenner til f.eks  Totalentreprise NS 8407. Det eksisterer til dags dato heller ingen allmenn definisjon på gjennomføringsmodellen.

Med andre ord fungerer samspillsentreprise mer som en fellesbetegnelse på forskjellige kontrakter basert på et tett samarbeid mellom tiltakshaver, entreprenør og andre sentrale aktører i et byggeprosjekt. 
I motsetning til vanlig totalentreprise, hvor tiltakshaver i forkant av prosjektet lager en funksjonsbeskrivelse med tilhørende krav, involveres entreprenør, rådgivere og sluttbrukere allerede i utviklingsfasen.

Et prosjekt basert på samspillsentreprise deles gjerne i to faser: I samspillsfase 1 (forprosjektet) foretas det planlegging og prosjektering, i tillegg til at det i fellesskap utarbeides en målpris. Målprisen skal deretter benyttes som prisgrunnlaget for samspillsfase 2 (utførelsesfasen).

Hvorfor velge samspillsentreprise?

Vi opplever at gode samspillsprosjekter har færre konflikter, færre endringer, mer effektiv gjennomføring og bedre kostnadskontroll. Ved å benytte seg av både entreprenøren og tiltakshavers kompetanse i utviklingen og gjennomføringen av prosjektet, åpnes det opp for å finne nye og mer kostnadseffektive løsninger enn i en tradisjonell totalentreprise.

Entreprenøren får bedre tid til å forstå tiltakshavers behov, samtidig som han har mulighet til å forbedre sin egen leveranse. I tillegg har partene de samme økonomiske incentivene for å lykkes, da tiltakshaver og totalentreprenør deler besparelser og overskridelser seg i mellom.

Sampspillmodell kjennetegnes ved:

• Tidlig involvering av totalentreprenør, med fokus på både investeringskostnader og livssykluskostnader.
• Felles økonomiske incentiver og delt økonomisk risiko
• Effektiv risikohåndtering: Forutsigbarhet på kostnader og kvaliteter
• Tydelige felles mål, med fokus på prosjektet
• Bedre budsjettsikkerhet ved bruk av Åpen bok- prinsippet
• Samarbeidskultur basert på åpenhet, tillit og dialog
• Tiltakshaver og sluttbruker involveres i større grad for å finne brukerstyrte, kvalitetssikrende og effektive løsninger som sørger for byggets levetid og standard.
• Risikomomenter og viktige valg identifiseres i fase 1 (forprosjektet)
• Omforent målpris som prisgrunnlag i utførelsesfasen (fase 2)

Basert på vår lange erfaring med samspillsentrepriser, har vi samlet våre beste tips til hva som skal til for å oppnå en vellykket samspillsentreprise med næringsbygg :

1.   Tidlig involvering av totalentreprenør i prosjektet

Samspillsmodellen forutsetter at tiltakshaver slipper totalentreprenøren og andre nøkkelaktører inn i prosjektet så tidlig som mulig. Tidlig i prosjektet er det nemlig gode muligheter for å påvirke og endre prosjektet, uten konsekvenser for økte kostnader.

Ved å inngå et samarbeid allerede i utviklingsfasen drar man nytte av entreprenørens erfaring og kompetanse fra start til slutt. Da kan partene i fellesskap gjøre grundige forundersøkelser og planlegge tiltak som optimaliserer prosjektet, og samtidig redusere risikoen for uønskede hendelser.

I utviklingsfasen, også kalt forprosjektet, må partene selv finne, velge og beskrive de reglene og forutsetningene som de mener skal gjelde for hele prosjektet. Målet er å komme til enighet om en totalsum/kostnad - en såkalt målpris. Tanken er at tiltakshaver får eierskap til den fastsatte sluttkostnaden til prosjektet, og samtidig oppnår trygghet ved å delta i en åpen prosess av utregningen.

Siden risikomomentene identifiseres på et tidlig tidspunkt, gir det en forutsigbarhet til hele prosjektet, og fremdriften optimaliseres.
En utviklingsfase hvor tiltakshaver og entreprenør sammen utvikler prosjektet vil også motvirke problemer og tvister i utførelsesfasen.

Det er avgjørende for prosjektet og samarbeidsformen at tiltakshaver har løpende oppfølgning og dialog med de involverte partene i hele prosjektperioden, og det stiller strengere krav til tiltakshavers profesjonalitet og engasjement.

2.   Felles målsettinger i samspillsprosjekter

I et byggeprosjekt som gjennomføres som samspillsentreprise vil tiltakshaver og totalentreprenør som oftest ha et felles mål og økonomiske insentiver. For å kunne oppnå et vellykket samspillsprosjekt er det en forutsetning at disse målene defineres.

Den vanligste metoden for å etablere felles ansvar og risiko, er å benytte seg av målpris - en sluttkostand som prosjektet styres mot, og som partene i fellesskap har kommet fram til. I en slik ordning blir besparelser og merkostnader sammenlignet med målprisen. Med andre ord - dersom prosjektet blir billigere enn antatt målpris deler partene besparelsen, og blir det dyrere enn forventet deler de på merkostnadene. Ved å ta i bruk målpris som et styringsgrunnlag, må man også være bevisst på hvilke kostnadselementer som inkluderes. Stikkord her er kostnadsposter entreprenøren har risikoen for, og kostnadsposter tiltakshaver har risikoen for. Ideen er at partene får felles incentiv for å samarbeide om å holde nede kostnadspostene som er inkludert i målprisen.
Målprisen er dog én av flere incentivordninger som trekkes inn i samspillskontrakter for å øke samarbeidet mellom prosjektdeltakerne.

Vurderer du samspillsentreprise i ditt neste byggeprosjekt?

Ta kontakt med vår dyktige prosjektutvikler for en uforpliktende prat.

Kontakt

3.   Vi må spille hverandre gode i samspillsprosjekter

Et samspillsprosjekt består av relasjonsbygging basert på tillit og respekt. Det krever nøye planlegging, vilje til å samarbeide og åpen dialog gjennom hele prosessen. Er det et felles ønske om å spille hverandre gode, bidrar man også til økt forståelse for hverandres situasjon og utfordringer. Suksessen ved et godt sammensatt team er etter vår erfaring raskere avklaringer, bedre løsninger og smidigere byggeprosess, hvor det overordnede resultatet er økt verdiskapning av prosjektet og reduserte kostnader og risiko.
Får dessuten prosjektdeltakerne like stor frihet, påvirkningskraft og eierskap til prosjektet, øker også tryggheten til prosessene. Dette medfører ikke bare reduserte kostnader, men også færre konflikter og tvister.

---

“Vi erfarer at samspillsprosjekter gir økt verdiskapning for nøkkelaktørene.
Kommunikasjonen flyter bedre, og man har mer kontroll på økonomi- og risikostyringen.
Vi opplever dessuten at både tiltakshaver og sluttbruker er mer tilfreds pga større grad av involvering og transparens gjennom hele prosjektperioden”.

- Kristoffer Gundersen, prosjektutvikler i Norbygg

---

 4.   Åpen bok-prinsippet

En viktig forutsetning for samspillsentreprise er bruken av finansiell åpenhet, også kalt “åpen bok”. Det betyr at tiltakshaver har innsyn i prosjektets økonomi, i motsetning til en mer tradisjonell entreprise hvor entreprenøren fører prosjektregnskapet internt. Tanken er at tiltakshaver får eierskap til den fastsatte målprisen, og samtidig oppnår trygghet ved å delta i en åpen prosess av utregningen.

Åpen bok-prinsippet legger til grunn for et velfungerende samarbeid, og dermed også en god prosjektkultur. Resultatet er ofte bedre holdninger på tvers av fagfelt og økt eierskap til prosjektet for alle aktørene. Entreprenøren har et budsjett å styre etter, og må rapportere månedlige prognoser til tiltakshaver. Mens tiltakshaver har fullt innsyn i prosjektøkonomien til enhver tid. Åpenhet gir med andre ord bedre muligheter for gjensidig kostnadskontroll og forutsigbarhet gjennom hele prosjektet. Med dette får tiltakshaver også et større økonomisk ansvar og må være en aktiv part i valg av løsninger, leverandører, kvaliteter etc.

Dalux er Norbyggs BIM- og styringsverktøy, og er integrert i alle våre byggeprosjekter og prosesser.
Kilde: www.dalux.com

5.   Digitale verktøy i bygg- og anleggsbransjen

Teknologien har hatt en betydelig innvirkning på kommunikasjonsflyten i bygg- og anleggsbransjen de siste årene. Alt fra smarttelefoner, nettbrett, BIM til skybaserte prosjekthotell og prosjektplanleggingsverktøy har gjort det enklere å administrere byggeprosjektene. Fra å bruke forskjellige systemer for hver minste prosess, hvor alle aktører håndterte sine data internt, har vi nå styringsverktøy som samhandler all informasjon i sanntid. Deling av data på tvers av alle de involverte aktørene gir kortere vei til beslutninger og løsninger, samt bedre kontroll i nær sagt alle prosessene i et byggeprosjekt. Ikke minst styrkes samarbeidet og deltakelsen for alle i prosjektet.

Kjappe fakta om samspillsentreprise

• Hva er samspillsentreprise?

  Samspillsentreprise/samspillsmodell er en samarbeidsform i et byggeprosjekt, og kjennetegnes ved tidlig involvering av partene, dialog, tillit og åpenhet. Prosjektet gjennomføres under både felles målsettinger og økonomiske interesser.

• Hva er tiltakshaver?

  Tiltakshaver er bestilleren og betaleren, og i de fleste tilfeller eieren av den ferdige bygningen. Også kjent som byggherre. Vi synes at byggherre er litt gammeldags, og kommer fra nå å kun benytte oss av tiltakshaver på fagprat-sidene.

• Hva er målpris?

  Målpris er en felles fastsatt sluttkostnad, som prosjektet styres mot. I en slik ordning blir besparelser og merkostnader sammenlignet med målprisen, og differansen fordeles mellom partene. Målpris skaper økt grad av samarbeid mellom partene.

• Hva er åpen bok?

  Åpen bok-prinsippet benyttes om de situasjoner hvor tiltakshaver skal ha fullstendig innsyn i entreprenørens kostnader og økonomi i prosjektet. Formålet med åpen bok er å forbedre samarbeid og kommunikasjon, som i neste omgang gir økt tillit og forståelse for kostnader i prosjektet.

• Finnes det flere samspillsmodeller?

  Siden det ikke finnes en egen standard for sampspillskontrakter enda, kan man i bunn og grunn velge og beskrive de reglene man ønsker at skal gjelde i et samspillsprosjekt.
  Likevel kan man dele samspillkontrakter opp i to av de mest vanlige:

  1. Samspill til totalentreprise, som karakteriseres ved at flere aktører (tiltakshaver, rådgivere, entreprenør, sluttbrukere), samarbeider i utviklingen av byggeprosjektet frem til forprosjekt er ferdig, og det er fastsatt en målpris. Deretter overtar samspillsgruppen ansvaret, og det skrives totalentreprisekontrakt.

  2. Samspill med incitament karakteriseres ved at aktørene samarbeider i utviklingen av et byggeprosjekt fram til forprosjekt med målpris. Deretter utføres arbeidene videre som regningsarbeid, med avtalt fordeling av over- eller underskridelse av målpris.

• Hva er de vanligste incentivene i en samspillsavtale?

  Målpris er det mest brukte incentivet, hvor partene deler 50/50 på over-eller underskridelsene. Det finnes dog flere incentivordninger for å øke samarbeidet, og de vanligste, foruten målpris, er å avtale bonuser dersom nøkkelpersonell følger prosjektet helt i mål, eller bonus dersom prosjektet blir ferdig innen bestemte frister etc.

• I hvilke tilfeller passer samspill?

  • Prosjektet har en viss størrelse og kompleksitet

  • Prosjektet er i en tidlig fase, og det er tid til samarbeid i prosjektutviklingen.

  • Prosjektet har utfordringer som best løses i et tett samarbeid mellom involverte aktører. F.eks. tekniske oppgaver som krever innovative løsninger.

• Finnes det standardkontrakter for samspillsentrepriser?

  Det foreligger ingen særskilt standardkontrakt for samspillkontrakter. Det vanlige er imidlertid å benytte seg av standardkontrakten for totalentreprise - NS 8407, men da med en god del modifikasjoner og tilpasninger.